L’assouplissement quantitatif (QE) est un concept simple, mais mal compris parfois. De plus en plus de personnes attestent que « Le QE gonfle les prix des maisons » et « empêche les prix de baisser ». La première partie est vraie, mais les preuves pour attester de la deuxième partie sont un peu fragiles. Le QE peut aider à faire grimper les prix des maisons, mais il accroît aussi les inefficacités. Lorsque ces dernières  sont trop étendues, cela peut conduire à une défaillance du marché. Si cela se produit, le QE n’est pas particulièrement efficace pour relancer les prix des maisons. Il peut même parfois aggraver les choses.

Rappelons les bases de l’offre et de la demande. Lorsque la demande pour un bien croît plus vite que l’offre, le prix augmente généralement. Si l’offre du bien croît plus vite que la demande, le prix baissera en général. Ceci ne s’applique pas uniquement aux acheteurs et aux vendeurs de biens immobiliers. Cette règle s’applique à tous les biens échangés, en particulier le crédit.

L’assouplissement quantitatif (QE) pour faire simple se traduit par des banques centrales, comme la Banque du Canada et la Fed, qui achètent des obligations ou des titres hypothécaires. Ces acteurs étatiques, aux capitaux illimités, créent une demande pour les titres de créance que représentent les obligations. En poussant la demande vers le haut, ils font monter le prix et les rendements de ces instruments financiers.

L’objectif de cette mesure n’est pas seulement de réduire les rendements ou les intérêts payés sur les instruments achetés. Étant donné que les marchés sont en concurrence pour le même capital, l’objectif est de réduire tous les intérêts payés. En rendant la dette moins chère, les entreprises et les ménages emprunteront davantage selon les prévisions. Si ces acteurs économiques empruntent davantage, ils peuvent dépenser une plus grande partie de leurs revenus futurs maintenant. Cela peut stimuler l’économie à court terme jusqu’à ce que la dette s’accumule et que ce ne soit plus efficace vu l’endettement des ménages.

Voici un extrait d’une déclaration en décembre dernier, de Paul Beaudry, sous-gouverneur de la banque du Canada au sujet de l’assouplissement quantitatif.

« Lorsque la Banque achète des obligations d’État d’une échéance donnée, elle augmente leur prix. Ceci, à son tour, abaisse le taux d’intérêt que l’obligation paie à ses détenteurs. Lorsque le taux d’intérêt des obligations d’État est plus bas, cela se transmet à d’autres taux d’intérêt, tels que ceux des prêts hypothécaires et des prêts aux entreprises. »

Bien que de nombreuses personnes élèvent leur voix contre l’impact de la mise en place de l’assouplissement quantitatif, faire grimper les taux hypothécaires et augmenter les emprunts hypothécaires est un objectif déclaré. Ce n’est juste qu’une heureuse coïncidence.

Comment le QE influence les prix des maisons?

La réduction du coût des emprunts fait deux choses: stimuler la demande et augmenter les budgets. Sur les prêts hypothécaires, les taux moins élevés permettent aux acheteurs de gérer plus de dettes aujourd’hui. Les consommateurs ou investisseurs peuvent utiliser les versements hypothécaires inférieurs pour compenser sur leur mise de fonds ou encore se permettre des remboursements hypothécaires plus tôt. En permettant aux acheteurs d’acheter plus vite, la demande à court terme s’intensifie.

L’augmentation des budgets des acheteurs actuels fonctionne en tandem avec ce mécanicien dans un marché. La demande a progressé, ce qui signifie plus de concurrence pour les mêmes unités offertes. Les acheteurs existants, qui peuvent désormais dépenser un peu plus, peuvent absorber plus facilement les augmentations de prix. Si un marché est saturé, comme celui de l’immobilier, la combinaison de ces deux facteurs peut rendre les prix des maisons exorbitants comme observés aujourd’hui.

Plusieurs experts ont pointé du doigt des facteurs tels que la densité de la population, et l’offre limitée comme étant à l’origine de la hausse des prix. Cependant, ces facteurs peuvent être vus comme secondaires. Si la densité était le principal facteur, Haïti et Mumbai coûteraient plus cher que Toronto. Au lieu de cela, Toronto qui est une ville avec une densité similaire à Philadelphie se négocie à plus de 3 fois le prix des maisons de cette ville. Cela a à voir avec ce que les gens peuvent et sont prêts à payer. Le pouvoir d’achat joue un rôle crucial et le QE est un facilitateur. 

Le QE peut-il gonfler les prix des maisons continuellement ?

Étendre les inefficacités du marché fonctionne jusqu’à ce que ce ne soit plus le cas, donc à long terme, la réponse est non. En étude de cas, prenons l’immobilier japonais qui est le seul marché à avoir montré les effets à long terme du QE sur son marché. La bulle spéculative du pays dans les années 90 les a conduits à une politique de taux presque à zéro en 1999. En 2001, ils se sont lancés dans un programme d’assouplissement quantitatif, car ils n’avaient plus de marge de manœuvre. Cette mesure a inondé leurs banques commerciales et leurs ménages de crédit et cela pendant 30 ans. Ça ne fonctionne pas.

Les prix de l’immobilier japonais ont atteint un sommet au début des années 1990 et ne se sont toujours pas redressés. Les prix réels des maisons ont culminé au premier trimestre 2019 et sont inférieurs de 38% au troisième trimestre 2020. Malgré les tentatives d’utiliser l’assouplissement quantitatif pour faire monter le marché immobilier en 2001, cela n’a pratiquement pas eu d’effet.

Certains attribuent cet échec à la diminution de la population japonaise, mais le timing est important.  La population japonaise a cessé de croître qu’après l’effondrement épique de sa bulle immobilière.

La bulle spéculative au Japon a peut-être entraîné une baisse de la population. Une politique de taux assez bas pour préserver les prix des logements signifiait étendre la dette plus rapidement que les salaires. Les jeunes adultes se sont retrouvés avec des prix dans l’immobilier encore hors de portée, tandis que la stabilité de l’emploi disparaissait. Le Japon a essayé de sauver la valeur des maisons au prix d’une génération. Cela n’a pas fonctionné et cette faille a détruit les deux.

L’assouplissement quantitatif peut augmenter les prix des maisons s’il est utilisé dans un marché en plein essor. Un exemple proche, le Canada. Cependant, l’extension des inefficacités structurelles avec les prix des logements peut conduire à l’échec à long terme des marchés.