À écouter la gauche, des hordes de « mères de famille » (sic) seraient incapables de se loger en raison de propriétaires véreux et profiteurs sans aucun scrupule. À écouter la droite, les locataires sont des irresponsables qui saccagent les logements sous la bénédiction de l’État. Dans cette cacophonie lourdement idéologique et donc politisée, on peine à vraiment comprendre de quoi il en retourne. Le premier ministre François Legault a soufflé sur les braises en voulant « calmer le jeu » alors qu’il affirma qu’il y avait des « logements à 500$ » à Montréal. Immédiatement, les médias sociaux se sont emballés. On peut voir des « memes » moins de douze heures après le commentaire où Al Pacino de Scarface cherche des appartements et ne trouve que des « condo-locatifs » à près de 2000$. Hormis toute cette panure croustillante, est-ce qu’il y a une crise du logement? Si oui, pourquoi en est-il ainsi et comment peut-on la régler durablement.

Évidemment, le point de départ est toujours la définition de ce qu’on allègue. La crise. Le Larousse définit une crise comme ceci: « Grave pénurie de quelque chose : Crise du logement. » Et pour pénurie, on nous donne : « insuffisance ». Donc, selon les définitions, la valeur en tant que telle n’est pas partie à la crise. Le taux d’inoccupation serait une mesure plus intéressante pour dénoter une « insuffisance ». Évidemment, on argumentera rapidement que le loyer demandé peut lui-même générer de l’insuffisance. Il est vrai que si une personne désire vivre dans un loyer valant 1000$ et que son budget lui permet un loyer de 800$, il y a une insuffisance, mais est-ce qu’on se limite à une zone? Dans l’achat des maisons unifamiliales, un dicton anglais veut que « you drive until you can afford ». À la SCHL, on dit que le « housing need » n’est pas « what they want, but what they need ». Les ménages font des « tradeoff » économiques tout le temps. S’il est raisonnable de faire des « tradeoff » similaires dans la location que les acheteurs de propriétés résidentiels font, on revient à la mesure du taux d’inoccupation. S’il y a inoccupation, il y a donc des logements disponibles.

En tout état de cause, le réel problème n’est pas véritablement celui de l’état actuel du marché locatif. C’est plutôt la structure du marché locatif. Car il faut faire preuve d’une hypocrisie profonde pour ne pas mentionner le rôle actif que joue le cadre de politiques publiques pour générer l’état du marché locatif. Ce n’est ni la faute des « méchants propriétaires » ni la faute des « paresseux locataires » comme le voudraient moult publications sur les plateformes sociales où quelques « j’aime » peuvent faire naître des « expertises profondes ».

Le contrôle des loyers

Un des éléments les plus structurants du marché est le « contrôle des loyers ». Il s’agit d’un spectrum théorique qui se matérialise dans la réalité juridictionnelle de plusieurs états de différentes façons, allant du contrôle absolu avec fixation centralisée du loyer à une hausse maximale régulée et contestable. L’idée ici, à la base des différentes formes de politiques publiques de ce genre, est que sans un contrôle les propriétaires vont augmenter au maximum les loyers et plus personne ne va pouvoir se loger du jour au lendemain. Il faut bien noter que cela est impossible, car si les locateurs établissent des loyers que personne ne peut payer leurs logements seront vacants et les coûts de vacances seront supérieurs au coût d’opportunité forclos. Ainsi, les locateurs vont fixer des loyers qui sont à un niveau qui permet de faire en sorte qu’un maximum d’unités soit loué.

Mais ce n’est pas vraiment l’élément central préoccupant avec le contrôle des loyers, on pense plutôt à l’effet de rétroaction de la politique publique, celle de réduire dramatiquement les incitatifs pour l’augmentation du parc de logements locatifs. Et pour cause, ce qui détermine le calcul économique des locateurs, qui sont soumis aux exigences des institutions financières, c’est bel et bien la capacité d’honorer les engagements envers les créanciers impliqués dans la construction et les prêteurs hypothécaires. Le contrôle des loyers vient interférer dans les calculs économiques des acteurs et contribue à réduire l’offre de logements. On trouvera bien quelques pseudo-experts venir dire que cela n’a pas d’effet, mais force est de constater que le taux d’inoccupation reflète une insuffisance qui dans un marché est un signe de restriction à l’augmentation de la production qui serait rationnelle pour suivre l’état de la demande. Autrement dit, la demande est plus forte que la production, ce qui engendre une pénurie qui permet à ceux qui sont sur le marché de demander davantage pour un loyer entre autres choses. Pour être certain, s’il y a une quantité si importante de gens qui sont prêts à louer des logements à 500, 600 ou 750$, le marché sans restriction répondrait à la demande, ce qui serait entièrement rationnel. Il y a donc un blocage structurel qui évidemment dépasse le simple loyer, mais qui englobe d’autres éléments comme l’amortissement des investissements qu’on ne peut aborder ici.

La croissance de la population

Dans les années 90, et de retour grâce à Netflix, la série Friends bien populaire met en scène des adultes professionnels dans la trentaine avancé vivant en colocation avec 3-4 adultes dans des 4 et demie à New York. Dans plusieurs endroits dans le monde, le prix des loyers et des habitations en général fait en sorte que les gens vivent en collocation ou avec leur famille en multigénérationnel. C’est une réalité qui ne semble pas s’intérioriser; la population croît d’année en année. Les cibles d’immigrations fédérales ne cessent d’augmenter pour atteindre un niveau historique et il est établi que les nouveaux arrivants cherchent à s’établir dans les centres urbains. Pourquoi est-ce que cela est important? L’augmentation de la population en général entraîne une augmentation de la demande pour des logements principalement dans les centres urbains au même moment où les structures de politiques publiques restreignent la production de logements en quantité suffisante.

Les solutions si tant est qu’il y a

La croissance de la population va se poursuivre. Les centres urbains ont des contraintes géographiques et de transport qui rendent à un certain moment des logements très désirables à un point où le loyer peut augmenter considérablement. Les autres centres urbains plus développés ont vécu cela il y a des décennies. Le tout consacré dans des épisodes. Que pouvons-nous faire alors? On peut augmenter la production de logements. Premièrement, on doit laisser les locateurs fixer plus librement les loyers. Ceci peut sembler contre-intuitif, mais comme ce sont des capitaux privés et de la prise de risque qui est privé, les incitatifs doivent être au rendez-vous, nous sommes condamnés à attendre des logements du système public, un modèle en échec perpétuel. Deuxièmement, on doit permettre le dépôt de garantie pour réduire le risque des locateurs de perdre des sommes importantes dans les innombrables saccages d’appartement et ainsi augmenter la location à des clientèles particulières. Finalement, on doit offrir des coupons à certaines clientèles pour pallier la différence entre la capacité de payer et les loyers du marché au lieu de contrôler les loyers. Ceci augmentera autant la production que la mixité sociale. Une chose est certaine, le marché est excellent pour répondre aux incitatifs, mettons en place un cadre favorisant la production de logement pour faire.