Lorsqu\u2019on commence \u00e0 gagner des sous, une question se pose g\u00e9n\u00e9ralement assez vite : continuer \u00e0 \u00eatre locataire, ou alors s\u2019acheter une maison (ou un condo) pour y habiter. Pour certains, \u00eatre locataire, \u00e7a revient \u00e0 jeter \u00e0 la poubelle, chaque mois, de l\u2019argent qu\u2019on aurait pu capitaliser dans le remboursement d\u2019une hypoth\u00e8que. D\u2019autres voient surtout le co\u00fbt d\u2019opportunit\u00e9 d\u00e9coulant du fait de devoir immobiliser un bon montant en guise de mise de fond, qui aurait pu \u00eatre investi ailleurs, dans le but de g\u00e9n\u00e9rer un rendement offrant une meilleure performance.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9alit\u00e9, c\u2019est que \u00e7a d\u00e9pend. Mais \u00e7a d\u00e9pend de quoi au juste ? Principalement de votre capacit\u00e9 \u00e0 contracter du levier, de vos priorit\u00e9s en termes de cr\u00e9ation de valeur vs de cashflow et de la croissance de votre secteur.<\/p>\n\n\n\n
La capacit\u00e9 \u00e0 contracter du levier<\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019une des premi\u00e8res choses que l\u2019on r\u00e9alise en ing\u00e9nierie financi\u00e8re, c\u2019est que le moins on met de son argent dans un projet, le plus on b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un effet de levier. Imaginons par exemple que vous achetiez une maison avec 5% de mise de fonds. Pour simplifier le calcul, il n\u2019y aurait aucunes d\u00e9pense d\u2019op\u00e9ration, ni frais hypoth\u00e9caires, ni impact temporel sur l\u2019argent. Supposons maintenant que la valeur de votre maison augmente de 10% en un an, cons\u00e9quemment \u00e0 la prise en valeur de votre secteur. En immobilisant 5% de la valeur de votre maison en mise de fonds, vous auriez g\u00e9n\u00e9r\u00e9, en un an, 10% de la valeur de votre immeuble, soit deux fois votre mise. On parlerait donc ici d\u2019un rendement sur mise de fonds de 200%, et, en passant, ce gain en capital serait enti\u00e8rement exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t \u00e0 la revente.<\/p>\n\n\n\n \u00c7a peut donc \u00eatre une option int\u00e9ressante, mais encore faut-il \u00eatre capable de se qualifier aupr\u00e8s de son institution financi\u00e8re pour un pr\u00eat assur\u00e9, car inutile de dire qu\u2019avec une hypoth\u00e8que de 95%, les paiements mensuels seront consid\u00e9rables : la banque voudra s\u2019assurer que vos ratios d\u2019endettement pourront les soutenir, ce qui pose parfois probl\u00e8me pour les investisseurs immobiliers qui sont, quelques fois, structur\u00e9s fiscalement pour avoir l\u2019air de cr\u00e8ve-faim aux yeux de l\u2019imp\u00f4t (selon l\u2019ami d\u2019un de mes amis).<\/p>\n\n\n\n Cr\u00e9ation de valeur ou cashflow<\/strong><\/p>\n\n\n\n Mais par ailleurs, avoir \u00e0 porter le poids d\u2019une hypoth\u00e8que de 95% sur ses \u00e9paules, m\u00eame si \u00e7a peut \u00eatre tr\u00e8s efficace pour augmenter sa valeur nette, c\u2019est beaucoup moins efficace pour augmenter ses cashflows au quotidien. Un petit condo de 800 pieds carr\u00e9s \u00e0 Montr\u00e9al \u00e0 500k$, avec 5% de mise de fonds, m\u00eame \u00e0 2% d\u2019int\u00e9r\u00eat, \u00e7a repr\u00e9sente des paiements hypoth\u00e9caires mensuels de plus de 2k$\/mois auxquels se greffent toutes les d\u00e9penses op\u00e9rationnelles. Bref, m\u00eame si th\u00e9oriquement votre valeur nette augmente, sur le court terme (et jusqu\u2019\u00e0 la revente ou jusqu\u2019\u00e0 la fin du remboursement de votre hypoth\u00e8que), \u00e7a ass\u00e8che vos cashflows quotidiens. Finie la grande vie de mill\u00e9nial ! Vous devrez planifier l\u2019ampleur des injections que vous aurez \u00e0 effectuer, et pour ceux qui r\u00eave d\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re, la perspective d\u2019avoir \u00e0 supporter le poids d\u2019une hypoth\u00e8que pendant 25 ans, ou d\u2019\u00eatre contraint \u00e0 revendre pour se lib\u00e9rer de cette charge, peut d\u00e9plaire.<\/p>\n\n\n\n Ceci dit, si l\u2019alourdissement de vos cashflows personnels vous rebute, rien ne vous emp\u00eache de faire le choix de demeurer locataire et d\u2019investir en immobilier parall\u00e8lement. Eug\u00e8ne Tass\u00e9, un magnat de l\u2019investissement immobilier qu\u00e9b\u00e9cois s\u2019amusait \u00e0 r\u00e9p\u00e9ter qu\u2019avoir une maison, c\u2019est pour les riches. Bref, ce monsieur Tass\u00e9 \u00e9tait plut\u00f4t du bord de cette \u00e9cole de pens\u00e9e qui encourage \u00e0 prioriser davantage l\u2019investissement multilocatif que l\u2019investissement dans une propri\u00e9t\u00e9 unifamiliale. Car la beaut\u00e9 de la chose, c\u2019est qu\u2019une fois stabilis\u00e9, un immeuble multilocatif se paye en principe de lui-m\u00eame, sans besoin de r\u00e9injections personnelles constantes.<\/p>\n\n\n\n La croissance du secteur<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c0 mon sens, c\u2019est donc une d\u00e9cision justifiable de g\u00e9rer ind\u00e9pendamment l\u2019habitation et l\u2019investissement immobilier si : l\u2019acc\u00e8s au levier est difficile, on veut \u00e9viter de charger ses cashflows quotidiens personnels, et que l\u2019on habite dans un secteur qui prend peu en valeur. Car si les maisons unifamiliales du Plateau Mont-Royal ont gagn\u00e9 24% en valeur m\u00e9diane cette ann\u00e9e, il en va autrement des maisons unifamiliales de Saint-Alexis-Des-Monts, o\u00f9 l\u2019on observe un recul de 7% sur la m\u00e9diane des unifamiliales. Dans cette derni\u00e8re situation, non seulement la performance financi\u00e8re de votre mise de fonds dans une unifamiliale qui perd en valeur sera n\u00e9cessairement moindre que ce que vous pourriez cr\u00e9er en valeur dans un projet vou\u00e9 \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer un rendement, mais en plus, \u00e7a alourdira inutilement vos cashflows personnels quotidiens.<\/p>\n\n\n\n Pour conclure, votre capacit\u00e9 \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un grand levier, vos objectifs en termes de cr\u00e9ation de valeur ou de cashflows ainsi que la croissance des valeurs de votre secteur joueront pour beaucoup sur l\u2019impact financier qu\u2019aura votre d\u00e9cision. Inutile de dire qu\u2019il y a aussi d\u2019autres facteurs, qui ne sont pas d\u2019ordre financier qui entreront en compte : \u00eatre locataire, \u00e7a peut \u00eatre tr\u00e8s bien pendant un moment, mais c\u2019est aussi normal de vouloir devenir un jour ma\u00eetre chez soi lorsqu\u2019on en a les moyens. Ceci dit, \u00e0 ce moment-l\u00e0, pourquoi ne pas consid\u00e9rer investir dans un plex en tant que propri\u00e9taire occupant?<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La r\u00e9alit\u00e9, c\u2019est que \u00e7a d\u00e9pend. Mais \u00e7a d\u00e9pend de quoi au juste ? Principalement de votre capacit\u00e9 \u00e0 contracter du levier, de vos priorit\u00e9s en termes de cr\u00e9ation de valeur vs de cashflow et de la croissance de votre secteur.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":2365,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-2364","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articles"],"yoast_head":"\n