Nombreux sont les d\u00e9veloppeurs immobiliers, \u00e0 l’origine des projets de d\u00e9veloppement ax\u00e9 sur les transports \u00e0 travers le pays, qui observent les changements progressifs op\u00e9r\u00e9s par la pand\u00e9mie. Pour ces d\u00e9veloppements qui tirent beaucoup de valeur d\u2019incitatifs fiscaux li\u00e9s \u00e0 la proximit\u00e9 avec des lignes de transport, le fait que le transport en commun apporte un semblant de s\u00e9curit\u00e9 au public est certainement une bonne chose. <\/p>\n\n\n\n
D’un autre c\u00f4t\u00e9, les gens se sont cr\u00e9\u00e9 des habitudes et le fait que le vaccin prendra probablement pr\u00e8s d\u2019un an pour atteindre tout le monde signifie que la plupart des personnes auront d\u00e9j\u00e0 des routines alternatives au moment o\u00f9 les choses reviendront vraiment \u00e0 la normale. Les d\u00e9veloppeurs ax\u00e9s sur les transports en commun devront affiner et \u00e9largir leurs id\u00e9es pour faire de meilleures offres immobili\u00e8res, s’ils veulent prosp\u00e9rer dans ce Nouveau Monde qui se dessine.<\/p>\n\n\n\n
Le plus grand march\u00e9 pour les propri\u00e9t\u00e9s, c’est-\u00e0-dire les personnes qui travaillent dans les zones urbaines et qui souhaiteraient un court trajet pour se rendre \u00e0 leur travail, diminue rapidement. <\/p>\n\n\n\n
Le coupable est le travail \u00e0 distance. L’attractivit\u00e9 des appartements situ\u00e9s sur une ligne de transport en commun, garantissant ainsi un acc\u00e8s facile au lieu de travail, s\u2019effrite face \u00e0 un travail qui peut \u00eatre fait de n’importe o\u00f9, selon plusieurs experts.<\/p>\n\n\n\n
Lors d\u2019un webinaire en octobre 2020, intitul\u00e9 Perspectives \u00e9conomiques et immobili\u00e8res de la 2e vague , Nikola\u00ef Ray Pr\u00e9sident chez MREX, discutait avec ses trois invit\u00e9s des enjeux li\u00e9s aux transports structurants entre autres choses.<\/p>\n\n\n\n
Dr Christian Bordeleau, Ph. D., et CFO chez MREX, intervenait en d\u00e9clarant \u00ab Les transports structurants, c\u2019est le pass\u00e9, pas le futur \u00bb. Il faisait valoir ses points en se basant sur les donn\u00e9es, des perspectives d\u2019avenir de l\u2019industrie automobile qui viendrait aussi mettre \u00e0 mal, la demande pour ces types de projets. \u00ab Je ne pense pas qu\u2019on aura des gens qui prennent un train avec des interconnexions modales dans 50-60 ans, je ne pense pas que c\u2019est l\u00e0 on s\u2019en va \u00bb, rench\u00e9rit-il. <\/p>\n\n\n\n
Ce ne sont pas les seuls d\u00e9fis auxquels sont confront\u00e9s les projets ax\u00e9s sur le transport en commun. Alors que le travail \u00e0 distance r\u00e9duit la demande de transport en commun, une nouvelle \u00e9tude a indiqu\u00e9 que l’un des avantages des projets avec transports structurants pourrait ne pas \u00eatre aussi efficace qu\u2019annonc\u00e9. L’avantage en question est d’encourager la fr\u00e9quentation des transports en commun. C’est \u00e0 peu pr\u00e8s universellement consid\u00e9r\u00e9 comme une bonne chose dans les milieux urbains. <\/p>\n\n\n\n
Le transport en commun est beaucoup moins producteur en carbone et g\u00e9n\u00e9ralement beaucoup plus efficace que la conduite de voitures individuelles, pourrait-on penser. Eh bien, selon la nouvelle recherche du Mineta Transit Institute<\/a>, qui fait partie de l’Universit\u00e9 d’\u00c9tat de San Jose, les projets avec du transport structurant sont nettement moins efficaces que pr\u00e9vu pour promouvoir l’achalandage des transports en commun. <\/p>\n\n\n\n Un certain nombre de raisons attestent que le stationnement incitatif en p\u00e9riph\u00e9rie des villes semble \u00eatre plus efficace que les projets de d\u00e9veloppement ax\u00e9s sur les transports pour amener les gens \u00e0 plus utiliser les bus et les m\u00e9tros. Les nouveaux d\u00e9veloppements ax\u00e9s sur les transports en commun ne peuvent attirer que des personnes capables de d\u00e9m\u00e9nager dans une nouvelle r\u00e9sidence. Si vous faites partie des millions de personnes qui n’ont pas la libert\u00e9, financi\u00e8re ou personnelle, de d\u00e9m\u00e9nager, alors ces d\u00e9veloppements ne font pas grand-chose pour vous. Et n’oublions pas que le nombre de propri\u00e9taires d’automobiles est en croissance. La croyance populaire a toujours \u00e9t\u00e9 que si les gens devaient monter dans leur voiture pour se d\u00e9placer, ils pr\u00e9f\u00e9reraient simplement conduire. Mais l’efficacit\u00e9 des stationnements incitatifs prouve que ce n’est pas toujours le cas. De nombreuses lignes de transport en commun sont beaucoup plus rapides et plus fiables pour se rendre dans les centres-villes, il est donc plus rapide de se garer \u00e0 certains points en dehors de la ville, une solution plus facile \u00e0 la conduite quotidienne de nombreuses personnes. Ainsi, alors que les projets de transports structurants aident uniquement leurs propres r\u00e9sidents \u00e0 se rendre au transport en commun, les stationnements incitatifs aident toute personne ayant une voiture, m\u00eame les personnes qui vivent elles-m\u00eames dans des propri\u00e9t\u00e9s ax\u00e9es sur le transport en commun.<\/p>\n\n\n\n Une possible r\u00e9duction de l’achalandage en raison d’une main-d’\u0153uvre de plus en plus \u00e9loign\u00e9e va amener \u00e0 repenser la fa\u00e7on dont le transport en commun s’int\u00e8gre dans l\u2019environnement urbain.<\/p>\n\n\n\n Le d\u00e9veloppement autour des lignes de transport en commun pr\u00e9sente plus d’avantages que la simple augmentation du trafic de transit. Bien que la r\u00e9duction du nombre de voitures sur la route soit une bonne chose, le trafic pi\u00e9tonnier se voit aussi stimuler par ces projets. Ainsi, ils profitent aux entreprises locales, r\u00e9duisent l’\u00e9talement urbain et ont un effet positif sur la sant\u00e9 publique en encourageant des modes de vie plus sains et actifs. <\/p>\n\n\n\n Alors que le travail \u00e0 distance r\u00e9duit la n\u00e9cessit\u00e9 pour certains travailleurs de se d\u00e9placer tous les jours, les villes restent des p\u00f4les d’activit\u00e9s importants pour leurs r\u00e9gions m\u00e9tropolitaines. Au cours des ann\u00e9es 1970, la valeur de l’acc\u00e8s et de la proximit\u00e9 de la ville centrale a \u00e9t\u00e9 remise en question, mais les chercheurs ont observ\u00e9 que la ville centrale restait importante pour les industries de services de grande valeur. Et m\u00eame si certaines industries en particulier s’en \u00e9loignent plus rapidement que d’autres, les d\u00e9veloppeurs de projet avec un volet de transport structurant peuvent toujours satisfaire un besoin non satisfait en se concentrant sur le logement de la main-d’\u0153uvre, car ce march\u00e9 est le plus susceptible de faire la navette. Cela peut entra\u00eener des r\u00e9ductions pour la demande de ces nombreuses propri\u00e9t\u00e9s, qui sont souvent vues comme \u00e9tant riches en commodit\u00e9s. Mais la proposition de valeur fondamentale du d\u00e9veloppement de cesdits projets, c’est-\u00e0-dire une vie de haute qualit\u00e9 dans des quartiers accessibles \u00e0 pied \u00e0 proximit\u00e9 des lignes de transport en commun, s’appliquerait toujours. <\/p>\n\n\n\n L’autre option c\u2019est que les d\u00e9veloppeurs de projets \u00e0 transports structurants se penchent sur la nouvelle r\u00e9alit\u00e9, le travail \u00e0 domicile. Bien s\u00fbr, les emplois peuvent \u00eatre \u00e9loign\u00e9s, mais les caf\u00e9s, les bars et les salles de concert ne le sont pas. Lorsque les villes reprennent vie, vivre \u00e0 proximit\u00e9 ou sur une ligne de transport en commun qui offre un acc\u00e8s facile \u00e0 toutes les possibilit\u00e9s de loisirs de la ville avec peu de tracas est plus qu\u2019appr\u00e9ciable. Cela pourrait ne pas \u00eatre trop difficile \u00e0 vendre, les travailleurs \u00e0 distance sont d\u00e9j\u00e0 connus pour payer plus de loyers en moyenne<\/a>. <\/p>\n\n\n\n Tommy Archambault, Courtier immobilier a d\u00e9clar\u00e9 durant le webinaire \u00ab Ce n\u2019est pas dans trois ans que tous les changements vont se faire \u00bb. Il faisait allusion au fait que la pand\u00e9mie ait apport\u00e9 des nouvelles r\u00e9alit\u00e9s, mais que celles-ci prendraient du temps \u00e0 se mat\u00e9rialiser concr\u00e8tement dans le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Les d\u00e9veloppeurs ax\u00e9s sur le transport en commun devraient \u00e9galement envisager d’\u00e9tendre leurs investissements aux banlieues qui connaissent aussi de l\u2019inflation dans les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n En positionnant de nouvelles propri\u00e9t\u00e9s ax\u00e9es sur les transports en commun dans ces march\u00e9s moins denses d\u00e9j\u00e0 d\u00e9finis par l’\u00e9talement, ils pourraient faire beaucoup tr\u00e8s rapidement pour accro\u00eetre la densit\u00e9 et construire des quartiers accessibles \u00e0 pied l\u00e0 o\u00f9 ce serait le plus n\u00e9cessaires. Ces propri\u00e9t\u00e9s pourraient \u00eatre commercialis\u00e9es aupr\u00e8s de jeunes familles qui cherchent \u00e0 conserver l’ambiance de la ville et \u00e0 acc\u00e9der aux loisirs tout en se dirigeant vers des endroits o\u00f9 l’espace est le plus abondant, potentiellement pr\u00e8s des amis et de la famille pr\u00e9universitaire. \u00c0 l’avenir, les propri\u00e9t\u00e9s ax\u00e9es sur le transport en commun pourraient non seulement \u00eatre situ\u00e9es pr\u00e8s des lignes de m\u00e9tro, mais aussi des trains de banlieue ou m\u00eame des lignes de bus.<\/p>\n\n\n\n En intervenant dans le webinaire, Francis Lessard, Entrepreneur et Architecte, affirmait croire \u00ab fermement aux projets avec transports structurants \u00bb. En r\u00e9pondant \u00e0 la question de Ray \u00e0 savoir ce sur quoi un investisseur devrait se baser pour acheter dans 10-15 ans, Lessard cita sans h\u00e9siter \u00ab le transport structurant \u00bb en plus de la connaissance de la ville et la tendance dans la construction des maisons neuves. <\/p>\n\n\n\n Le travail \u00e0 distance modifie certainement la proposition de valeur des d\u00e9veloppements ax\u00e9s sur les transports en commun, mais il ne la d\u00e9truit pas. Les villes sont vibrantes et pleines de vie. M\u00eame sans le besoin d’aller au bureau, les meilleures villes du monde vendront une quantit\u00e9 disproportionn\u00e9e de capital culturel. Permettre \u00e0 plus de banlieusards de vivre la vie de r\u00eave urbaine est une opportunit\u00e9 que les d\u00e9veloppeurs ne devraient pas ignorer.<\/p>\n\n\n\nLien vers le webinaire <\/h3>\n\n\n\n