{"id":917,"date":"2020-01-29T13:53:00","date_gmt":"2020-01-29T18:53:00","guid":{"rendered":"https:\/\/mrex.course.studio\/?p=917"},"modified":"2021-04-11T17:47:21","modified_gmt":"2021-04-11T21:47:21","slug":"calculer-son-independance-financiere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mrex.course.studio\/fr\/calculer-son-independance-financiere\/","title":{"rendered":"Calculer son ind\u00e9pendance financi\u00e8re"},"content":{"rendered":"\n

Ind\u00e9pendance financi\u00e8re<\/em> a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 \u00e0 toutes les sauces ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Tout un chacun cherche \u00e0 atteindre ce fameux El Dorado <\/em>qui semble promettre le bonheur quotidien pour le reste de ses jours. Est-ce la nouvelle ru\u00e9e vers l\u2019or? Est-ce le d\u00e9sir de libert\u00e9 d\u2019une nouvelle g\u00e9n\u00e9ration, diff\u00e9rent de celui des g\u00e9n\u00e9rations qui les ont pr\u00e9c\u00e9d\u00e9es? Dans cet article, nous allons aborder les math\u00e9matiques qui rendent l\u2019atteinte de cet objectif possible. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re,\nc\u2019est financer son train de vie \u00e0 l\u2019aide de revenus passifs<\/h2>\n\n\n\n

Commen\u00e7ons par d\u00e9finir\nind\u00e9pendance financi\u00e8re<\/em>. La plupart des experts s\u2019entendent pour dire\nque c\u2019est la possibilit\u00e9 de financer ses d\u00e9penses courantes et son train de vie\n\u00e0 l\u2019aide de revenus passifs, ce qui permet de se lib\u00e9rer, en quelque sorte, de\nl\u2019obligation de travailler \u00e0 chaque jour pour payer les factures. Le travail\ndevient, dans ce cas, une option comme la pression financi\u00e8re du quotidien\nn\u2019existe plus.<\/p>\n\n\n\n

Mais comment\nquantifier l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re?<\/p>\n\n\n\n

Calculer le montant des revenus passifs n\u00e9cessaires<\/h2>\n\n\n\n

La premi\u00e8re\nvariable \u00e0 d\u00e9terminer est le montant annuel de revenus passifs n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019atteinte\nde l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re. \u00c9videmment, c\u2019est un montant diff\u00e9rent pour tout\nle monde, car le train de vie de chacun est tr\u00e8s diff\u00e9rent. Quelqu\u2019un qui est confortable\n\u00e0 l\u2019id\u00e9e de vivre dans une r\u00e9sidence peu co\u00fbteuse, sans voyager et limiter ses sorties,\ndonc avoir un train de vie, disons, plus \u00ab calme \u00bb aura besoin de\nmoins de revenus passifs annuels. Un autre peut vouloir un train de vie plus\n\u00ab de luxe \u00bb, dans une grande maison bien situ\u00e9e, manger dans les\nmeilleurs restaurants r\u00e9guli\u00e8rement et voyager plusieurs fois l\u2019an, ce qui\nn\u00e9cessite des revenus passifs plus \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Ici, je me\nlimiterai aux revenus passifs g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019investissement immobilier et ses\nbranches connexes comme le pr\u00eat priv\u00e9 adoss\u00e9 \u00e0 des immeubles. Je stipule \u00e9galement\nque ces revenus passifs ne n\u00e9cessitent aucun effort obligatoire de la part de\nl\u2019investisseur, une hypoth\u00e8se valide puisqu\u2019il y a assez d\u2019options actuellement\nsur le march\u00e9 pour impartir la gestion d\u2019un parc immobilier. Je suppose,\nfinalement, que ceci est possible \u00e0 l\u2019\u00e9chelle enti\u00e8re du territoire (quoiqu\u2019en r\u00e9alit\u00e9\ncertaines r\u00e9gions plus \u00e9loign\u00e9es peuvent offrir moins d\u2019options).<\/p>\n\n\n\n

Le nombre de portes n\u2019est pas proportionnel \u00e0 l\u2019ind\u00e9pendance\nfinanci\u00e8re<\/h2>\n\n\n\n

On utilise souvent la taille d\u2019un parc immobilier pour mesurer le succ\u00e8s d\u2019un investisseur. Plusieurs acteurs du monde immobilier ont tent\u00e9 de quantifier l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re en utilisant le nombre de portes<\/em>, m\u00e9trique aussi cens\u00e9e repr\u00e9senter le succ\u00e8s immobilier, ipso facto<\/em> l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re.<\/em> Cette approche pr\u00e9sente un probl\u00e8me fondamental : elle est volatile, d\u00e9pendant de trop de variables qui peuvent influencer le r\u00e9sultat final. En voici quelques-unes :<\/p>\n\n\n\n

Proportion r\u00e9elle des portes d\u00e9tenues par un investisseur<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Quelqu\u2019un peut affirmer d\u00e9tenir 600 portes. Cependant, en creusant un peu, on peut d\u00e9couvrir qu\u2019en r\u00e9alit\u00e9 il ne d\u00e9tient que 10 % de ces 600 portes. A premi\u00e8re vue, l\u2019affirmation originale laisse croire que l\u2019investisseur est tr\u00e8s fortun\u00e9 et probablement ind\u00e9pendant financi\u00e8rement. Le pourcentage de d\u00e9tention r\u00e9el nous donne, en revanche, un portrait diff\u00e9rent de la situation. Une solution serait, bien s\u00fbr, de pond\u00e9rer le nombre total de porte par le pourcentage de d\u00e9tention, ce qui nous donnerait un r\u00e9sultat ajust\u00e9 de 60 portes dans le cas pr\u00e9sent. Les prochaines variables d\u00e9montreront que m\u00eame cet ajustement n\u2019est pas suffisant pour offrir un portrait fid\u00e8le de la r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Capex des prochaines ann\u00e9es des portes d\u00e9tenues<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Le capex (de l\u2019anglais capital expenditure<\/em>) ou investissements et d\u00e9penses de capitalisation, toutes choses \u00e9tant \u00e9gales par ailleurs, est n\u00e9cessairement plus \u00e9lev\u00e9 dans les immeubles qui ont un plus grand besoin \u00ab d\u2019amour \u00bb. Ce type d\u2019immeubles, souvent acquis \u00e0 rabais, g\u00e9n\u00e8re peut-\u00eatre plus de liquidit\u00e9 que des immeubles mieux entretenus, mais il n\u00e9cessite souvent plusieurs investissements majeurs dans les ann\u00e9es qui suivent leur acquisition, ce qui affecte ultimement les liquidit\u00e9s n\u00e9cessaires pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus passifs. Il devient alors facile de conclure que deux investisseurs avec le m\u00eame nombre de portes, mais avec des portefeuilles d\u2019immeubles compl\u00e8tement diff\u00e9rents en termes d\u2019\u00e9tat de d\u00e9pr\u00e9ciation des infrastructures n\u2019auront pas le m\u00eame taux de liquidit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Profil de liquidit\u00e9 fourni par chaque porte<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Diff\u00e9rents facteurs viennent modifier le profil de liquidit\u00e9 d\u2019un immeuble. En supposant un capex nul et que la structure de financement est la m\u00eame pour chaque immeuble, le multiplicateur de revenus nets (MRN), une autre m\u00e9trique utile en immobilier, est un bon indicateur relatif du profil de liquidit\u00e9. Plus le MRN est bas, plus l\u2019immeuble fournit un taux de liquidit\u00e9 (commun\u00e9ment appel\u00e9 cash-on-cash<\/em>) \u00e9lev\u00e9. Attention ici. Je ne suis pas en train de dire qu\u2019un MRN moins \u00e9lev\u00e9 indique un meilleur investissement qu\u2019un MRN plus \u00e9lev\u00e9. Affirmer ceci irait \u00e0 l\u2019encontre de tout ce que MREX enseigne. Un MRN plus bas veut simplement dire que les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019immeuble sont plus \u00e9lev\u00e9s par rapport \u00e0 son prix, donc plus de liquidit\u00e9s mensuelles dans les poches de l\u2019investisseur apr\u00e8s avoir pay\u00e9 l\u2019hypoth\u00e8que. Rappelez-vous que j\u2019ai suppos\u00e9 que le capex sur l\u2019immeuble \u00e9tait nul, sans quoi un MRN plus bas ne serait pas n\u00e9cessairement synonyme d\u2019un taux de liquidit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9. En effet, certaines r\u00e9gions dans les march\u00e9s tertiaires<\/a> ont des profils de liquidit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9s, ce qui est aussi vrai dans certains segments d\u2019investissements, par exemple dans le cas d\u2019unit\u00e9s locatives court terme de type Airbnb<\/a>. On arrive \u00e0 la conclusion que d\u00e9tenir des portes \u00e0 Shawinigan n\u2019\u00e9quivaut pas d\u00e9tenir des portes \u00e0 Montr\u00e9al, ce qui rend l\u2019obtention d\u2019un indicateur fiable pour l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re en termes de nombre de portes plus ardue.<\/p>\n\n\n\n

Structure de financement des portes d\u00e9tenues<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Les liquidit\u00e9s g\u00e9n\u00e9r\u00e9es\nd\u00e9pendent aussi grandement de la structure de financement du parc immobilier\nd\u2019un investisseur. Comparons deux situations compl\u00e8tement oppos\u00e9es : un parc\nenti\u00e8rement libre d\u2019hypoth\u00e8que dans lequel tous les revenus nets d\u2019op\u00e9rations\nvont directement dans les poches de l\u2019investisseur et un parc immobilier\nfinanc\u00e9 de fa\u00e7on conventionnelle \u00e0 75 % de ratio pr\u00eat-valeur (RPV) auquel\non ajoute des balances de prix de vente (BPV) de 15 % de la valeur du parc\navec int\u00e9r\u00eats mensuels. La deuxi\u00e8me situation pr\u00e9sente fort probablement des\nliquidit\u00e9s n\u00e9gatives puisque le RPV du parc est de 90 %.<\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9sultat, en\ntermes de revenus passifs, est compl\u00e8tement diff\u00e9rent dans les deux situations.\nDans la premi\u00e8re situation, l\u2019investisseur est fort probablement ind\u00e9pendant\nfinanci\u00e8rement, alors que l\u2019autre investisseur doit injecter de l\u2019argent chaque\nmois dans son parc. Pourtant, les deux parcs ont le m\u00eame nombre de portes.<\/p>\n\n\n\n

Composition du rendement en immobilier<\/h2>\n\n\n\n

Donc, pour bien quantifier l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re, il faut encore clarifier les notions de rendement et de sa composition en immobilier. Le rendement a deux composantes : la croissance et la liquidit\u00e9. L\u2019analyse conventionnelle du rendement d\u2019un actif immobilier qui utilise une structure de levier (hypoth\u00e8que traditionnelle de premier rang d\u2019une banque \u00e0 charte) implique que la capitalisation et la prise de valeur sont la composante croissance. La composante liquidit\u00e9, quant \u00e0 elle, est la liquidit\u00e9 annuelle restante dans les poches d\u2019un investisseur apr\u00e8s les d\u00e9penses courantes de l\u2019immeuble (taxes, assurance, entretien, etc.) et l\u2019hypoth\u00e8que. Comme ce qui nous int\u00e9resse ici sont les revenus passifs g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019investissement immobilier, la liquidit\u00e9 sera la source des revenus passifs, il faut calculer le taux de liquidit\u00e9 de l\u2019actif de la fa\u00e7on suivante :<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

o\u00f9 :<\/p>\n\n\n\n

Tl<\/sub> <\/em>=Taux de liquidit\u00e9<\/p>\n\n\n\n

la<\/sub><\/em> = Liquidit\u00e9 annuelle<\/p>\n\n\n\n

Mi<\/sub> <\/em>=Montant investi<\/p>\n\n\n\n

Un immeuble qui vaut 1 000 000 $, est libre d\u2019hypoth\u00e8que et produit 50 000 $ de revenus nets d\u2019op\u00e9ration (RNO) aurait :<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Le m\u00eame immeuble avec une hypoth\u00e8que de 500 000 $ amortie sur 25 ans \u00e0 un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de 3.5 % (paiement annuel d\u2019hypoth\u00e8que d\u2019environ 30 000 $), quant \u00e0 lui, aurait :<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Valeur nette ajust\u00e9e : approche math\u00e9matique privil\u00e9gi\u00e9e pour quantifier l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re<\/p>\n\n\n\n

L\u2019approche math\u00e9matique privil\u00e9gi\u00e9e pour quantifier l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re peut se r\u00e9sumer par la formule suivante, qui sera ensuite transform\u00e9e pour calculer la valeur nette ajust\u00e9e (VNA) n\u00e9cessaire pour atteindre l\u2019ind\u00e9pendance financi\u00e8re en fonction des revenus passifs vis\u00e9s :<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

La valeur nette est la somme de la valeur des actifs d\u2019investissement moins la valeur des passifs (dettes) adoss\u00e9es aux actifs (hypoth\u00e8ques, pr\u00eats priv\u00e9s, love money<\/em>, etc.). La valeur des actifs et des passifs dits de consommation <\/em>sont exclus de l\u2019\u00e9quation parce-que, en principe, ils ne g\u00e9n\u00e8rent pas de retour sur investissement.<\/p>\n\n\n\n

Actifs de consommation<\/strong><\/h2>\n\n\n\n